Gesamtrevision der Nutzungsplanung: Wissenswertes zum Projekt und den Fristen
 

Mehrwertausgleich

Mit der letzten Revision des eidgenössischen Raumplanungsgesetztes (RPG; in Kraftsetzung per 1. Mai 2014) werden die Kantone verpflichtet, einen Ausgleich der planungsbedingten Mehrwerte von mindestens 20% zu regeln (Art. 5 Abs. 1bis RPG). Dadurch soll ein angemessener Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planungen entstehen, gewährleistet werden.

Der Kantonsrat ist dieser Aufforderung mit dem Mehrwertausgleichgesetz (MAG) nachgekommen, welches am 28. Oktober 2019 erlassen wurde. Um das Gesetz durch den Regierungsrat in Kraft setzen zu können, wurde die zugehörige Verordnung (MAV) erarbeitet. Diese wurde vom Regierungsrat mit Beschluss vom 30. September 2020 erlassen. Gesetz und Verordnung traten auf den 1. Januar 2021 in Kraft. MAG und MAV nehmen Bezug auf den Planungsmehrwert, der im Rahmen der Planungsmassnahmen entsteht. Gemeint sind Planungen im Sinne des RPG, und zwar solche, welche auf Stufe der Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks ("Ausübung der zulässigen Bodennutzung" im Sinne Art. 14 Abs. 1 RPG und § 1 PBG) festlegen.

Auswirkungen auf kommunaler Ebene

Gemäss MAG sind die Zürcher Gemeinden verpflichtet, bis spätestens 1. März 2025 auf kommunaler Ebene eine entsprechende Regelung in ihren Bau- und Zonenordnungen (BZO) aufzunehmen. Allerdings bedeutet dies, dass jene Gemeinden, die per 1. Januar 2021 noch keine kommunale Regelung in ihrer BZO festgesetzt haben, keine Mehrwertabgabe erheben dürfen, bis sie ihre eigene BZO revidiert haben. Dies gilt auch für eine Mehrwertabgabe im Rahmen von städtebaulichen Verträgen, da auch diese mit Inkrafttreten des MAG eine Festlegung in der BZO erfordern. Aufgrund dieser neuen gesetzlichen Vorgabe gilt die BZO zu ergänzen. Der Gemeinderat Unterengstringen hat mit Beschluss Nr. 192 vom 5. Juni 2023 den Mehrwertausgleich als Teil-Revision der BZO genehmigt. Der Mehrwertausglich wurde an der Gemeindeversammlung im Dezember 2023 beschlossen.

Was ist eine kommunale Nutzungsplanung?

Mit der kommunalen Nutzungsplanung wird die Art der Bodennutzung über das gesamte Gemeindegebiet geregelt. Im Zonenplan und den dazugehörenden Reglementen (Bau- und Zonenordnung, Ergänzungsplänen) wird festgelegt, wo und wie gebaut werden kann, soweit dies nicht abschliessend durch übergeordnetes oder kantonales Recht bestimmt ist. Im Rahmen der Revision der kommunalen Nutzungsplanung werden auch die in der kommunalen Richtplanung definierten Massnahmen in räumlicher und sachlicher Hinsicht konkretisiert und grundeigentümerverbindlich parzellenscharf festgelegt.

Warum eine Gesamtrevision der kommunalen Nutzungsplanung?

Der Planungshorizont der kommunalen Nutzungsplanung beträgt 10 bis 15 Jahre. Die kommunale Nutzungsplanung der Gemeinde Unterengstringen stammt aus dem Jahr 1993 und wurde im Jahr 2011 zum letzten Mal teilrevidiert. Nebst den kommunalen Entwicklungszielen sind auch die überarbeiteten gesetzlichen Vorgaben des Raumplanungsgesetzes (RPG) und des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG) ein Grund für die Revision. Die Handlungsanweisungen aus den übergeordneten Richtplänen, die Einführung der harmonisierten Baubegriffe (IVHB), die neuen Vorgaben zur Darstellung der Nutzungsplanung sowie die Umsetzung des neuen Mehrwertausgleichsgesetzes (MAG) sind wesentliche Änderungen, die nun auf kommunaler Stufe umzusetzen sind.

Wie wird die Revision der kommunalen Nutzungsplanung erarbeitet?

Der Gemeinderat Unterengstringen hat mit dem Entwicklungskonzept die Weichen gestellt, um im Jahr 2023 mit der Revision der Nutzungsplanung Unterengstringen starten zu können. Mit dem Beschluss Nr. 60 vom 6. Februar 2023 entschied sich der Gemeinderat für die Zusammenarbeit mit dem Fachbüro Suter Wild von Känel AG.

Der Prozess für die Revision der Bau- und Zonenordnung hat im Februar 2023 gestartet. Aktuell erarbeitet das Planungs-Team die entsprechenden Unterlagen. Die Bevölkerung wird mit Vertretern aus der Kerngruppe sowie der Baukommission aktuell in drei Arbeitsgruppen zu den Themen "Masterplan Zürcherstrasse/Zentrum", "Erstellen Richtlinien Quartiere Ost/West und Hang" sowie "Mobilität/Verkehr" miteinbezogen.

Die Erarbeitung der Gesamtrevision der Nutzungsplanung ist in vier Phasen aufgeteilt bis zur Vorlage an der Gemeindeversammlung:

Phase 1: Erarbeitung des Revisionsentwurfs in enger Zusammenarbeit mit der Begleitgruppe

Phase 2: Kantonale Vorprüfung und öffentliche Auflage mit Mitwirkungsmöglichkeit der Bevölkerung

Phase 3: Überarbeitung und Bereinigung der Revisionsvorlage

Phase 4: Festsetzung durch Gemeindeversammlung per September 2025 mit anschliessender Genehmigung durch die kantonale Baudirektion. Voraussichtliche Genehmigung durch den Kanton im Sommer 2026 mit anschliessender öffentlichen Auflage und Festsetzung.

Die zuständige Abteilung Hochbau, steht Ihnen bei Fragen zur Verfügung.